叶一剑：特色小镇的发展不必“谈地产色变”

特色小镇这个概念刚提出来的时候，势头非常热，热在哪里呢？热在地产的企业转型的冲动。很多地产出现过剩以后，必须要找到新的突破、突围的路径，很多人一不小心就理解为是一个房地产化的城镇化，也就是把这当成一个房地产转型的救命稻草。同时，许多房地产商业把特色小镇变成了圈地工具，比如在一些价格洼地拿到地。

但是，大家一做发现不行，为什么？因为文旅发展是有周期的，这个周期和原来房地产的大进大出，快速的回收之间是矛盾的，也就是说原来地产的运营经验在特色小镇的运营过程中是玩不转的，那怎么办呢？

所以说后来中央就出政策了，中央出的政策一方面是给出了一系列的，比如说财税比率的问题。第二，是一些土地层面的单列。第三，所有政策性的金融机构都和住建部和发改委去达成战略合作，期望通过政策性金融的手段来去推动特色小镇的落地。为什么要通过政策性金融呢？因为它通过市场性的金融怎么算也算不过来，所以你必须要导入政策性金融。但是我个人认为我们之所以提出来重新发现金融和特色小镇的关系，是因为就纯粹靠政策性金融的推动，特色小镇的建设是不可持续的，而且缺少活力。因为这是一个全球化资源配置的问题，但我们的政策性金融有时候无法解决这样的问题。

此外，它无法解决和外部一系列的问题，必须要走向一个市场的金融体系，真正的能够匹配到特色小镇的建设。我认为，这是下一步国家金融体制改革里边要思考的一个问题。一定要培育和孵化出一个市场化的金融体系来给特色小镇的市场化的投资运营之间完成这种交接，我觉得这是非常关键的。

方塘智库创始人叶一剑

其中的一个路径，就是通过上市公司的直接融资平台来分阶段、分过程，或者说细分到某个产品给投资人找到退出模式。当银行的政策金融走不通，或者说不能完全走通的时候，可以通过市场上的直接融资手段来打通不同阶段的资产退出。所以说，我们今天再去做特色小镇的时候不能够再沿寻着传统的思维方式，必须要去做一系列的改变。这个改变有些是市场运营机构自身通过他的思维方式和资源配置方式改变完成的；有一些则必须是从国家的政策层面来进行更深化的改革，才能够完成你这个特色小镇真正的一个运行。

我们常常会带着反思的意识去做新领域的特色小镇建设，比如对地产的反思，比如有些地方以特色小镇的名义去拿低价地。其实，特色小镇和房地产的紧密联系是有着它的内在逻辑的。如果从特色小镇回报率角度来看，或者说扩张速度来看就一定让它标准化，所以说房地产搞了这么多年，都是在做IP全国复制，因为它是从商业角度来讲是非常适合的。

同时，地产这个行业已经发展成熟，而且算账也容易，所以说我们称之为“无地产不小镇”。因此，我个人认为，虽然大家带有对于传统的地产发展模式的反思，但是在新的小镇建设中间必须要有地产，而且是高品质的地产。

一方面，从投资逻辑来讲，地产是做长短线融资或者长短线测算时的一个最快的变现模式。当然如果想获得真正的完成交易退出的话，其实就要考虑这个地产未来和产业以及它的消费之间的紧密程度。否则，如果仅仅是算这个地方拿出多少建设用地作为地产可以回收回来，在后期实际的演变过程是不能够支撑回收的。

第二，我会把特色小镇理解为一个增量的、优质的人均空间。既然是增量的、优质的人均空间，那它一定伴随着居住环境的改变，也就会伴随着高品质的或者现代化地产的产生。

所以说我们今天很多的地产企业，特别是现在做特色小镇的时候谈地产色变，我觉得这是一个有点矫枉过度的。我们不能回避地产，无论是从投资的长短线结合角度看，还是从特色小镇的要义，还是它能够带来新的增量的人居改善的空间角度来看，我们都必须要去正视地产在特色小镇中间的价值。但是仅有这个东西是不可以的，这就牵涉到产业的价值闭环。我们必须要用一种新的产业价值闭环来保证它的投资可持续性。